Diese Wertermittlungsverfahren gibt es für Ihre Liegenschaft

Wertermittlungsverfahren für Immobilien

Das sollten Sie wissen, bevor Sie Ihr Objekt verkaufen

Viele unserer Außendienstler bilden wir zu DEKRA-zertifizierten Gutachtern aus. Das Siegel für Qualität bei der Wertermittlung einer Immobilie. Damit gehen unsere Mitarbeiter nach einem standardisierten Verfahren vor und sind somit in der Lage, eine realistische Einschätzung des Verkehrswertes vorzunehmen. Faktoren, die zur Ermittlung des Verkaufspreises mit einfließen, sind neben Größe von Haus und Grundstück, die Lage, der allgemeine bauliche Zustand, die Ausstattung und vieles mehr. Das Gutachten unserer Mitarbeiter umfasst in den meisten Fällen weit über 50 Seiten und dient als Grundlage für den Verkaufsprozess.

Zudem lässt sich die Wertermittlung – salopp gesagt – in drei Kategorien einteilen: in eine emotionale, eine gemeine und eine sachliche Kategorie. Was im Einzelnen damit gemeint ist, und mit welcher homepoint living arbeitet, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Die emotionale „Wertermittlung“

Wenn Sie sich als Eigentümer von Ihrer Immobilie trennen wollen oder müssen – aus welchen Gründen auch immer – haben Sie in der Regel lange darin gewohnt. Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung war Ihr vertrautes Umfeld, ist verbunden mit vielen Erinnerungen, vielleicht auch mit einer Menge Arbeitsaufwand. Sie haben öfter renoviert, um- oder angebaut, einen herrlichen Garten angelegt, Kinder großgezogen. Das alles zusammen ergibt eine starke emotionale Bindung und dem Haus oder der Eigentumswohnung wird ein ideeller Wert beigemessen. Es ist faktisch von einem subjektiven Wert die Rede.

Leider liegt hier auch ein großer Fehler, denn als Laien im Immobiliengeschäft überschätzen viele angehende Verkäufer den Wert ihrer Immobilie und sind häufig sehr erstaunt, manchmal sogar sehr verärgert, wenn ein Profi ihnen den wahren Wert vorrechnet und erklärt. Rein sachlich betrachtet, liegt dieser nämlich meistens unter den Vorstellungen der Verkäufer und nur selten darüber.

Die falschen Vorstellungen führen außerdem häufig dazu, dass Eigentümer den Verkaufsprozess in die eigene Hand nehmen wollen und glauben, sie könnten ihn in kürzester Zeit abwickeln. Sie unterschätzen nicht nur den Arbeits- und Zeitaufwand, sondern gehen von einer falschen Grundlage aus: dem wirklich marktgerechten Preis. Um diesen zu ermitteln, sollten sie besser einen Immobilienvermittler beauftragen, der ausreichend Expertise und Marktkenntnis mitbringt. Ansonsten wird der Verkauf sehr lange dauern oder sogar ganz scheitern.

Die gemeine Wertermittlung

Das Adjektiv „gemein“ bezieht sich auf „allgemein“. Der gemeine Wert von Grundstücken und Immobilien spielt eine Rolle im Zusammenhang mit Finanzämtern und Steuerrecht, mit Versicherungen oder auch mit Zwangsversteigerungen.

Laut § 9 Bewertungsgesetz (BewG) wird der gemeine Wert jedes Mal dann angesetzt, wenn kein anderer Wert für eine Beurteilung vorgegeben ist. In § 9 Abs. 2 heißt es: „Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre.“ Dabei werden allerdings keine ungewöhnlichen oder individuellen Gegebenheiten berücksichtigt, so dass auch mit einer gemeinen Wertermittlung nicht der tatsächliche Marktwert einer Immobilie errechnet werden kann.

Das Finanzamt beispielsweise legt bei einer Erbschaft oder Schenkung den Wert auf der Grundlage des Bewertungsgesetzes fest, um die entsprechende Erbschafts- oder Schenkungssteuer zu berechnen. In der Regel tut dies ein Sachbearbeiter von seinem Schreibtisch aus, indem er die ihm vorgelegten Werte des zuständigen Gutachterausschusses verwendet. Dieser Ausschuss liefert Vergleichspreise und Bodenrichtwerte, eventuell auch Sachwertfaktoren und Umrechnungskoeffizienten.

Eine konkrete und persönliche Besichtigung des Objekts durch das Finanzamt findet nicht statt. Es gehört allerdings auch nicht zu seinen Aufgaben, da es das bei der Vielzahl der Bewertungsfälle gar nicht leisten kann. Daraus entsteht eine gewisse Streubreite bei der Festsetzung des gemeinen Wertes, so dass dieser mal zu niedrig, mal zu hoch ausfallen kann.

Gemein im Sinne von unfair kann es mit dem gemeinen Wert zugehen, wenn an einem Gebäude Schäden auftreten und die Wohngebäudeversicherung in Anspruch genommen werden muss. Denn die Versicherung gleicht Schäden maximal in der Höhe des gemeinen Wertes aus – und der ist in der Regel deutlich niedriger als der ortsübliche Neubauwert, so dass Sie als Eigentümer in die Röhre schauen, während die Versicherung profitiert.

Bei einer eventuellen Zwangsversteigerung durch das Amtsgericht oder einen Notverkauf durch die kreditgebende Bank sieht es ähnlich aus. In beiden Fällen erzielen Sie nicht den Preis, den Ihre Immobilie am Markt wirklich wert ist.

Die sachliche Wertermittlung

homepoint living geht einen anderen Weg, um bei einem Verkauf das Maximum aus der Immobilie herauszuholen. Dabei orientieren wir uns an den drei klassischen Bewertungsverfahren, die auch in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) rechtlich verankert und normiert sind:

• dem Vergleichswertverfahren
• dem Ertragswertverfahren
• dem Sachwertverfahren

Unsere DEKRA-Gutachter ermitteln den Verkaufspreis nach einer EDV-gestützten, detaillierten und professionellen Markt- und Zielgruppenanalyse. Sie prüfen Angebote, die im direkten Wettbewerb zum entsprechenden Objekt stehen, auf den Preis und auf den Zeitraum hin, seitdem die Immobilie zum Verkauf steht. Dabei berücksichtigen unsere Mitarbeiter auch, ob es bereits zu Preisanpassungen gekommen ist. Dadurch erhalten unsere Kunden die volle Transparenz in Bezug auf den tatsächlichen Wert ihres Eigentums.

Wir berücksichtigen bei jeder Bewertung den individuellen Einzelfall, um uns dann für ein Wertermittlungsverfahren bzw. für eine Kombination aus diesen zu entscheiden. Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren hängen unter anderem von der Nutzungsart ab, deshalb hier eine kurze Erläuterung.

Diese Verfahren bei der Ermittlung gibt es:

Vergleichswertverfahren: Hier wird der Verkaufspreis aus den Erlösen vergleichbarer Immobilien und Grundstücke abgeleitet. Damit eine schlüssige Aussage getroffen werden kann, müssen die Objekte hinsichtlich wesentlicher Merkmale und Eigenschaften annähernd übereinstimmen, darunter die Größe, die Lage oder das Alter. Dieses Verfahren wird auch oft zur Ermittlung des Bodenwertes genutzt.

Ertragswertverfahren: Beim Ertragswertverfahren liegt der Schwerpunkt der Analyse auf aktuellen wie auf zu erwartenden zukünftigen Erträgen des Objekts und wird vorzugsweise bei Mehrfamilienhäusern, Bürogebäuden und anderen gewerblichen Immobilien angewandt. Hier müssen Faktoren wie Unterhalts- und Bewirtschaftungsaufwendungen gegengerechnet werden.

Sachwertverfahren: Bodenwert und Immobilienwert werden bei diesem Verfahren getrennt betrachtet, wobei der Fokus auf den in der Vergangenheit getätigten Investitionen liegt.

Wir beraten Sie bei dem sehr komplexen Thema der Wertermittlung Ihrer Immobilie gerne ausführlich in einem persönlichen Gespräch nach einer ersten Begehung vor Ort. Denn die marktgerechte Einschätzung des Verkaufspreises ist die Grundlage für den gesamten weiteren Verkaufsprozess.